Скучно, грустно и тоскливо

Статус
В этой теме нельзя размещать новые ответы.
Ойген написал(а):
Это путь всем известен. Больше зарабатывать, меньше тратить, инвестировать в недвижку.
Нажмите для раскрытия...
:thumbsup:
...Нам могут возразить: «Почему вы смотрите на капитал только в такой форме? Почему не недвижимость, не драгметаллы, не произведения искусства?» Потому что наши оппоненты уже сделали эту работу за нас. В мире нет активов, дающих лучший пассивный доход, чем акционерный капитал. Это следует из статистики XX века. Это же следует из здравого смысла: вряд ли некая форма капитала принесет большую прибыль, чем капитал, специально собранный под задачу максимизации прибыли.

На графике судьба инвестиций в недвижимость из того же бюллетеня. Здесь не учтены возможные арендные платежи, что понижает доходность, но также не учтены налоги, издержки на эксплуатацию и амортизационные отчисления. Корректно учесть все за 100 лет невозможно. К вопросу, сильно ли меняет картину добавление ренты и отнятие всего остального, еще вернемся.


560423_i_007.png


Как видим, сама по себе недвижимость, в отсутствие ренты, почти не дает дохода. В США, например, это всего 0,3 % годовых.
...
Если недвижимость не является рентной, это вообще не актив, а черт знает что. Уточним: черт знает что с изначально заложенной отрицательной доходностью. То есть квартира станет нормальным активом, строго говоря, лишь на основании потенциальных рентных платежей. А это уже по смыслу не столько «квартира», сколько «гостиница». Такая вот гостиница, где платят меньше, чем в обычной гостинице, но заселяются надолго. Партия дней проживания, выкупленная оптом с огромной скидкой за опт. Но это уже класс активов, который «бизнес». Так все-таки чем мы владеем, если владеем квартирой, сдаваемой в аренду, – недвижимостью или гостиничным бизнесом с медленным оборотом?
...
Первое, что надо про нее понимать: от грустного сходства с коммодити ее отличают только рентные платежи. Нет аренды — нет доходности.

Недвижимость, не сдаваемая в аренду, это актив с отрицательной доходностью.

В России этот факт смягчен фантастически низким стартом, но по миру более заметен. В начале 1990-х годов у нас почему-то не было ценности квадратных метров. Импортную видеодвойку (телевизор + видеомагнитофон, если кто забыл) с небольшой доплатой меняли на подержанную «Тойоту», а ее, уже без доплаты, можно было обменять на «однушку». Пару тысяч долларов можно было конвертировать в квартиру, по крайней мере в провинции. С этого все и началось. Сначала ситуация возвращалась к норме, потом пересекла ее и пошла на обратный полюс, когда квартира в Москве стоила дороже, чем дом в хорошей юрисдикции на Средиземном море. Отсюда общероссийская иллюзия, что «недвижимость всегда дорожает». Иллюзия построена на эмпирических наблюдениях, но 20 бурных лет в не самой типичной стране — не лучшая выборка для таких обобщений.

Россиянам задавали два вопроса, какое вложение они считают самым прибыльным, а какое самым надежным. С разгромным счетом в опросе побеждает недвижимость. Но только в опросе.

Мы поняли, как обстоят дела в голове, а вот как они обстоят в реальном мире? Вспомним бюллетень Credit Suisse. Если взять недвижимость саму по себе (без ренты, без налогов, без издержек), на вековом интервале это вложение под размер инфляции. Но давайте добавим все, что надо добавить, и прикинем хотя бы примерно. Вероятно, аренда перевесит остальные пункты, но насколько? Сама по себе аренда в развитых странах, где защищены права собственности, отлажена инфраструктура, нет угрозы войны и революции, дает от 2 до 5 % годовых, в среднем 3–4 %.. Причем в странах, где жить и чем-то владеть опасно, доходность может быть сильно больше, в пределах 5–8 %. В Африке, в Латинской Америке. Но вряд ли инвестор, выбравший для вложений криминальную или социалистическую страну (а лучше два в одном, например Венесуэлу), в среднем, по итогам своей жизни, заработает больше. Еще более скромные цифры приводит газета «Ведомости». В последние годы в крупных городах Европы цены на жилье росли быстрее арендных ставок, и доходность от сдачи недвижимости снижалась. По данным сайта Wohnungsboerse.net, в Германии средняя доходность квартир площадью 60 кв. м уменьшилась с 4,4 % в 2011 г. до 3,7 % в 2016 г. На самых ликвидных рынках этот показатель еще ниже. Например, в центре Мюнхена жилье приносит лишь 2,0–2,5 % годовых. Аналогичная ситуация в Вене (2,7 %), Лондоне (2,6 %), Париже (2,5 %).

Теперь вопрос, сколько от 3–4 % останется? Посмотрим на страны, популярные среди инвесторов в недвижимость, преимущественно европейские.

Начнем с налогов на сам арендный доход. В отличие от России, в мире он строго собирается и может доходить до 50 %. В среднем — около 20 %. То есть сразу в районе –1 % годовых. Далее, налог на прирост стоимости. Не важно, что реальная доходность будет на уровне инфляции, налог возьмут с номинальной, как разницы между ценой покупки и продажи. В Европе ставка этого налога колеблется от 10 до 50 %, в среднем 20 %. И даже если ничего не продавать, эту цифру стоит учитывать, считая свои капиталы. Дом стоит не столько, сколько вам за него заплатят, а столько, сколько вы за него получите.

Далее, ожидаемую доходность сразу стоит уменьшить на размер налога с покупки. Где-то он 0,1–0,2 %, где-то доходит до 10–20 %, в среднем по Европе 3–4 %. В редких странах его нет. Он может называться «регистрационный сбор» и тяготеть к тем же 3–4 %. Обычно в стране платят либо «налог с покупки», либо «регистрационный сбор», но в некоторых платят и то и то. Но, помимо этого, существует и третий способ взять денег с покупателя! Это НДС, в некоторых странах он есть, в некоторых нет, но там, где есть, это обычно сразу 20 %.

Налоги — это еще не все. Расходы на ЖКУ как минимум сопоставимы с российскими — в районе 1 % в год. Далее, амортизация. В России квартиры все еще иногда «дают» (при сносе аварийного жилья, например), но на планете обычно считается, что когда твой дом покосится, ты сам его снесешь и купишь новый. Вычтем еще 1 % на амортизационные отчисления. Если мы хотим сдавать недвижимость в аренду, у нас будет дополнительная амортизация — на частый ремонт, положим 0,5 %. Давайте еще учтем (для сомнительных регионов планеты) отчисления как бы в страховой фонд от черного лебедя. Для Лондона, так и быть, отчислять не будем, но в целом для планеты это лучше учесть. Затопления, возгорания, обстрелы вражеской артиллерии (не смейтесь, но кто мог в 2013-м представить себе «бомбардировки Луганска»?), а также риски юридические, например покупку квартир с замутненными правами собственности. Положите на этот пункт столько, сколько подскажет интуиция. Еще учтите простои — недвижимость сдается не все время.

А вот теперь смотрим: от нашей аренды вообще хоть что-то осталось? Вряд ли более 1–2 % годовых. Иногда те же цифры, но в минус, как повезет...
Нажмите для раскрытия...
 
Последнее редактирование:
Future написал(а):
Так у меня тоже:rolleyes:
Это не должно останавливать вершить великие дела?
Нажмите для раскрытия...
Электруху взял бы побрынчать? У друга помню соседей заебываел, такие запилы делал??
 
Future написал(а):
Это жестко, я бы не хотела быть твоим соседом?
Нажмите для раскрытия...
Ну я смотрел же как гитаристы там прям лабают так быстро, зажимают струны, вот и я также играл:smug:
Ну, зажимал точнее все подряд.. Думал такими звуками сатану вызову сейчас?
 
Alegoria vrode написал(а):
Ну потом ты всё-таки понял, что они немного не так играют да?:D
Нажмите для раскрытия...
Я понял что за 15 минут риф выучить не получится:( И пришел к выводу что если дело не получается за 15 минут - оно мине не надо:nah_disagree:
Толи дело барабаны, на реп базе когда был давным давно, такие бласт-биты ебошил:rolleyes::furious::furious::furious:
 
Статус
В этой теме нельзя размещать новые ответы.

Сейчас в теме:

Всего: 1 (пользователей: 0, гостей: 1)

Похожие темы

Иринка111
Наши соседи - жители другой планеты. Китай и китайцы. Часть 2
2 3
Ответы
43
Просмотры
1K
Иринка111
Иринка111
Иринка111
Наши соседи - жители другой планеты. Китай и китайцы
Ответы
15
Просмотры
961
Иринка111
Иринка111
СкаЗка
Разность восприятия
Ответы
6
Просмотры
304
СкаЗка
СкаЗка
Я
Новогодняя Маска 8# Маска от 26.12.2018
2 3 4 5
Ответы
80
Просмотры
6K
СкаЗка
СкаЗка
Иринка111
Интересно Что это за зверь - говед?
2
Ответы
27
Просмотры
2K
Иринка111
Иринка111
Назад
Сверху Снизу